非普通住宅的界定通常基于以下任一标准：
1、当住宅小区的建筑容积率低于1.0时。
2、若单套住宅的建筑面积超过144平方米。
3、如果实际成交价格超出同等级土地住房平均交易价的1.2倍。
相比之下，普通住宅需同时满足以下条件：
1、小区建筑容积率必须高于或等于1.0。
2、建筑面积应控制在120平方米以内。
3、实际成交价不应超过同级别土地住房平均交易价的1.2倍。
值得注意的是，具体认定标准可能因地区而异，存在细微差别。
