根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三十一条，当企业通过非货币交易方式获得土地使用权时，其成本应按以下规定确定：
（一）若企业或单位以换取开发产品为目的将土地使用权投资给另一企业，则需按以下规则处理：
1、如果换取的开发产品是利用该土地进行开发建造的，那么接受土地使用权的企业在接受时暂不确认成本。待首次分出开发产品时，再根据应分出的开发产品（包括首次和后续应分出的）的市场公允价值及土地使用权转移过程中的相关税费来计算确认该项土地使用权的成本。如果涉及补价，则应将补价款加入取得成本，或从取得成本中减去收到的补价款。
2、如果换取的开发产品是用于其他土地的开发建造，那么接受投资的企业应在投资交易发生时，按照应付出的开发产品的市场公允价值及土地使用权转移过程中的相关税费来计算确认该项土地使用权的成本。同样地，如果涉及补价，也应将补价款加入取得成本，或从取得成本中减去收到的补价款。
（二）若企业或单位以股权的形式将土地使用权投资给另一企业，接受投资的企业应在投资交易发生时，依据该项土地使用权的市场公允价值及土地使用权转移过程中的相关税费来计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，则在计算取得成本时还应加上应支付的补价款或减去应收到的补价款。
